De woningmarkt lijkt zich blijvend (licht) te herstellen. In nabij gelegen regio’s als Haarlem/Heemstede en de binnenstad van Amsterdam is de markt weer ‘booming’.
We onderscheiden feit van fictie… Invloeden op de woningmarkt: de leencapaciteit van huishoudens is verder gedaald in 2015. Ondanks dat de hypotheekrente is gedaald, en de inkomens licht zijn gestegen, zetten bepaalde regels de herstellende markt op scherp. Het schenkingsrecht is ingeperkt van Euro 100.000,- naar Euro 50.000,- per 1 januari 2015, de maximaal toegestane Loan to Value (LTV) is verlaagd naar 103% (tot 100% in 2018), de financieringslastpercentages (Loan to Income) zijn verder aangescherpt, de stimuleringsbijdrage van het Rijk bij startersleningen wordt in 2015 niet meer verlengd. Hierdoor zijn er voor de lage en middelhoge inkomensgroepen aanzienlijk lagere maximale hypothecaire leningen mogelijk. Het wordt voor mensen met weinig tot geen eigen vermogen (starters/lage inkomens) lastig aan de nieuwe eisen te voldoen. Daartegenover is het zo dat de betaalbaarheid van de woningen in 2014 sterk is verbeterd. Een positief gevolg heeft dit voor de (ver-)huurdersmarkt.
Het aantal aanvragen voor hypotheken is in het 1ste kwartaal van dit jaar met 27% gestegen ten opzichte van het 1ste kwartaal van 2014. Het aantal consumenten met betalingsproblemen komt met 112.800 kredietnemers iets hoger uit in het 1ste kwartaal van 2015. De stijging in het aantal betalingsachterstanden vlakt overigens wel af. Er lopen meer mensen hun betalingsachterstanden in (19.700 personen). Het aantal executieverkopen van woningen kent vanaf eind 2013 een min of meer stabiliserende trend met ± 550 executieverkopen per kwartaal.
Het aantal verkopen in het 1ste kwartaal dat door de NVM en het Kadaster zijn geregistreerd (aantallen zijn verschillend; percentages zijn gelijk) is 19% hoger dan in het 1ste kwartaal van 2014. Appartementen en tussenwoningen blijken met afstand de meest verkochte woningtypes. In het 1ste kwartaal kon een kandidaat koper kiezen uit 15 te koop staande woningen (krapte-indicator van 15). De markt blijft daarmee nog altijd meer dan tweemaal zo ruim als in de periode voor 2008. In 2014 staat 81% van de te koop staande woningen langer dan drie maanden te koop. Uit het nieuwe aanbod worden relatief iets meer woningen verkocht.
Ten opzichte van het 1ste kwartaal 2014 is er sprake van een prijsstijging van 2,9%. Toch lijkt de lichte opwaartse prijsontwikkeling zich op landelijk niveau niet sterk voort te zetten, in bepaalde woningmarktgebieden wordt de vraagprijs echter al weer geboden of zelfs overboden. Het herstel van de koopwoningmarkt zet dus wel verder door, maar de gewijzigde omstandigheden op de hypothekenmarkt en de verminderde overwaarde op de eigen woningen lijken de koopprijsontwikkeling te beteugelen. De (landelijk) gemiddelde verkoopprijs zit in de lift ten opzichte van het dieptepunt in het 2de kwartaal van 2013 van Euro 211.000,- tot Euro 225.000,- in het 4de kwartaal van 2014, tot 222.000,- in het 1ste kwartaal van 2015. Na het 1ste kwartaal van 2013 neemt het verschil tussen de vraagprijs en de feitelijke verkoopprijs weer af van 6,5% naar 4,3% in het 4de kwartaal van 2014. De koopwoningmarkt wordt dus iets minder ontspannen.
De verwachting voor de nabije toekomst zijn, dat het aantal aanvragen voor hypotheekoffertes zal stijgen tot 60.000 in het 2de kwartaal van 2015. In het 1ste kwartaal van 2015 werden er bijna 29.000 woningen verkocht, de verwachting is dat er in het 2de kwartaal ± 34.000 verkocht zullen zijn. Met een zich verder doorzettend vertrouwen in de woningmarkt onder consumenten kan er wel een aantal van 45.000 transacties in het 3de kwartaal gehaald worden. Het ‘willen kopen’ lijkt minder centraal te komen te staan, en het ‘kunnen kopen’ zal meer bepalend worden voor de verdere ontwikkeling op de koopwoningmarkt.
(Bron: kwartaalrapportage monitor koopwoningmarkt 2015-1 NVM).
Plaats een reactie