Vastgoed en belastingen: het blijft een lastige combinatie. Want wanneer is nu sprake van overdrachtsbelasting, en hoeveel? En wanneer moet je BTW betalen? En loop je dan geen risico dat je deze binnen een korte termijn weer moet terugbetalen? Omdat hierover in mijn dagelijkse praktijk regelmatig vragen komen, zet ik de belangrijkste spelregels hieronder nog even uiteen.
In beginsel wordt over alle onroerende zaken overdrachtsbelasting betaald. Dit geldt echter niet voor onroerende zaken in de bouw- of de daaropvolgende handelsfase (lees: nieuwbouw). Een gebouw dat korter dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, wordt in deze regeling als nieuwbouw beschouwd. De overdrachtsbelasting dient in beginsel te worden betaald door de verkopende partij; doorgaans wordt echter in een koopovereenkomst afgesproken dat deze verplichting naar de koper wordt verlegd (de zogenaamde kosten koper).
Voor de overdrachtsbelasting gelden twee verschillende tarieven: bij overdracht van een woning moet men 2% over de waarde van de onroerende zaak betalen, bij alle andere onroerende zaken ligt dat percentage op 6%. Onder woning wordt in deze zin verstaan: een onroerende zaak die naar zijn aard geschikt is voor bewoning. De vraag wanneer een onroerende zaak naar zijn aard geschikt is voor bewoning is een heel interessante, maar laat ik nu even voor wat die is.
In plaats van overdrachtsbelasting kan er ook sprake zijn van met omzetbelasting belaste levering. Dit is het geval bij nieuwbouwobjecten: onroerende zaken in de bouw- of daaropvolgende handelsfase gedurende de eerste twee jaar na ingebruikname.
Verder zijn er nog gevallen waarin zowel overdrachtsbelasting als omzetbelasting verschuldigd zijn. Dit is het geval bij gebouwen die niet onder de bovenstaande definitie van nieuwbouw vallen, en waarbij wordt geopteerd voor BTW-belaste levering. Dat werkt als volgt: Indien het object voor minimaal 90% wordt gebruikt voor BTW-belaste activiteiten (voor sommige branches is dat 70%), kan worden geopteerd voor BTW-belaste levering. Dit levert het voordeel op dat de onderhoudskosten van de onroerende zaak aftrekbaar zijn. De BTW die op het moment van aankoop in vooraftrek wordt genomen, wordt gedurende een periode van 10 jaar jaarlijks met 10% afgeschreven. Bij een verkoop binnen deze herzieningstermijn moet (een deel van) de reeds in aftrek genomen BTW worden terugbetaald. Dit kan worden voorkomen door bij de verkoop opnieuw voor met BTW belaste verkoop te opteren. Na een herzieningsperiode van 10 jaar hoeft geen BTW-compensatie meer te worden betaald.
Uiteraard zijn er op iedere regeling ook weer tal van uitzonderingen van toepassing, die in dit korte stuk niet kunnen worden behandeld. Graag ga ik met u om tafel om hierover met u van gedachten te wisselen.
Jurre Terhorst MSc
Teer Bedrijfsmakelaars
Plaats een reactie